ブランズタワー梅田North モデルルーム
さぁ、来ました！ゴールデンウィークは大阪遠征です。
伊丹空港は改装してかなりきれいになってるんですね。
初日は堀江なんか行ってみたりして、しっかり大阪を楽しんでおきます。
BIOTOP行ったら、ポップアップショップのイベントで熊谷隆志さんがいたりして、色々な刺激があります。笑
なんばグランド花月では吉本の伝統芸能をしっかり見せてもらいました。
と、関係ない話はここあたりにして、モデルルームです。
本日は現在梅田エリアのエース、ブランズタワー梅田Northです。
■概要
・阪急 梅田駅 徒歩7分
・地上50階
・総戸数653戸
・2020年2月下旬引渡し予定
■全体所感・立地
しかもこの規模は、まさに大阪のエース格ですね！
私もまだ関西初心者ですが、大阪のビジネス街は梅田、淀屋橋、本町あたり。サラリーマンの需要もこのエリアは担保されています。
このエリアに住むビジネスマンは高収入、企業の役員クラスの方も多く、その方たちは出張で新大阪駅や伊丹空港へのアクセスも重要で、ここはその点も抜群ですね。
そしてエントランス最高です。
ん、パーティルームも最高そうですね。
えっ、ジムまで最高です。
■ターゲット、女性の購入者も多い
このエリアの良い点は、ターゲットを広くもてること。超中心地であるからこそですね。ファミリーにも便利な上、ディンクス、シングルも誰にとってもうれしい立地。
上にも書いたようにサラリーマンにも抜群の立地です。
大阪駅のJR線路をはさんで南側は昔ながらのビジネス街と、北新地など、世のお父様方にはうれしい街並み。
北側はグランフロントや茶屋町など若者の文化を作り上げていくエリア。これはお子さんにとってもうれしい土地ですし、ディンクスの方たちは買い物環境抜群ですね。
販売員の方と話しているとこの物件は女性の購入者の多さも目立つとのこと。
生活しやすさ、買い物、飲食店、治安の良さが評価されているからこその結果でしょう。
教育ママさんにとっては、マンションの周りに３つの河合塾があり、教育の後押しもしてくれてますね。笑
■価格
平均坪単価は300万台後半。
ここはすみません、大阪の地価の感覚がなさすぎて判断つきません。
第3期3次、価格一例。
・1LDK 完売
・2LDK 56平米 4720万円～（坪278万円～）
・3LDK 83平米 7250万円～（坪288万円～）
ただ横に立っているセントラルマークタワーの成約事例を見ると、ここ3年の騰落率は全て新築時より高く売れていますね。まぁこれは世の中全体の流れではあると思いますが、でもこの立地であれば大幅に崩れることはないのではないかと感じます。
あと最後忘れてました、グランフロント横にはうめきた第2期の再開発が始まりますので、その点も梅田の価値を底上げしてくれるでしょう。
以上です！
いやぁ、それにしても遠征って楽しいですね。
普通の旅行とちがった刺激を受けられます。
MID TOWER GRAND モデルルーム
さ、今日もゆるゆる行きますよー！
本日は月島のタワーマンションMID TOWER GRANDです！
◼︎概要
・銀座まで1.8km、
・地上32階、総戸数503戸
・月島駅 徒歩2分
・2021年3月下旬入居
・分譲会社 三井不動産レジデンシャル、大成建設、丸紅
◼︎全体所感・立地
なんといっても月島駅徒歩2分。立地的には最高です。
と言いつつも、月島駅にはキャピタルゲートプレイスが存在しますので、インパクトとしては２番目。こちらの強みとしては、もんじゃストリート沿いの中心感、共用施設の豪華さ、といったところでしょうか。
もんじゃストリート沿いではありますが、エントランスは反対側に設置。
商業施設のお客さんとは当然ながら動線は重ならないようにしているとのこと。
銀座から直線距離1.8km、東京駅から直線距離2.5km。
タクシーでも銀座まで1050円、東京まで1370円なんて最高ですね。私なら毎日会社までタクシー通勤しちゃいます。
◼︎ターゲット
上記の立地もあって、このマンションのメインターゲットはシングル、DINKS、子育てを終えた夫婦、とまぁ大人向けをイメージしているでしょう。
共用施設は最上階に集約され、ラウンジエリア、個室、シミュレーションゴルフ、ジム、岩盤浴。子供要素いっさいなし笑。今時珍しいですね。
私個人的にはこのように振り切ったコンセプトは大賛成ですし、なんか販売員の方に説明を受けてて気持ちよかったです。
◼︎価格
まだ事前案内会のため決定事項ではないでしょうけれども、本日案内されたコスト表を見ると、平均坪単価410〜430万程度。
事前の噂よりは、若干や安いか、噂通り程度か。
いくつか事例を挙げますと、
・1LDK 40.65平米 5000万〜（坪405万〜）
・2LDK 65平米 7310万〜（坪371万〜）
・3LDK 77.34平米 9490万〜（坪404万〜）
坪単価で攻めるなら2LDK あたりで300万台後半あたりでしょうか。
個人的にはもう１いき、コストを抑えてくれたら買いなのに！という感じでした。
予想通りレベルのコストなので、やはり消費者としては「予想より安いやん！買いやん！」のあの感動を味わいたいところですよね。
MRで見せていただいた賃料相場からいくと、表面利回りは４％強といったところ。
◼︎資産性
中央区はリセールバリュー、港区に次いで２位。
湾岸地区は需要過多と言われる中、現在東京駅周辺では日本最大規模の再開発を実施中。つまり都心、特に、東京駅エリアで働く人が増えることは、サラリーマン需要が上がるということです。湾岸エリアの供給は増えますが、その根底には需要があってこそ。供給過多は言われているほど問題にならないと思います。
その上でこの現状の価格が高すぎるのか安すぎるのか。
私的にはもうひと押し割安であれば安心して購入できる物件だったかと思います。決して現在の市況であればバカ高くはないのですけれどもね。
（ただこれだけの豪華さで作り上げてくれれば、住んでいて満足度は高く暮らせそうですけど。）
あと気になっていたのですが、もんじゃストリート沿いは、もんじゃ焼きの匂いは大丈夫なのでしょうか。そこは確認してから買いたいところです。
以上、本日はこんなところですー。
津田沼ザ・タワー モデルルーム
第１回目のマンション紹介は津田沼ザ・タワーになります。
◼︎概要
・地上44階免震タワー
・総戸数759戸
・津田沼駅 ペデストリアンデッキで駅直結 徒歩4分
・2020年4月竣工
・分譲会社 三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、野村不動産
◼︎全体所感・駅力
千葉県内１、２を争う免震タワーマンションで、駅の周りも思ってた以上に栄えている印象です。これはランドマークになりそうな雰囲気が既に出ていますね。
駅前にはパルコやら、イトーヨーカドー、イオン、文化ホール、ショッピングモールなど日常の生活には十分すぎるほどの環境が整っていて住むことがイメージしやすい街並みです。
ファミリー層にのみ支持されるエリアなのかと思っていましたが、1LDK、2LDKもとても人気で倍率がつく人気ぶりとのこと、投資用にもイケますね。
現地は着々と建設が進んでいる模様。
私のマンション選びの際の１つの基準となるディスポーザーも完備。
外廊下ではあるものの、エントランスの雰囲気も含め高級感は担保されています。
◼︎価格
平均坪単価は267万円程度。
津田沼駅全体の売買平均坪単価は100〜200万程度のため、当然この規模のこのレベルのタワーが建てばそれよりも高価格帯になることは確実ですが、周りの環境を見ると適度な価格なのではないかと感じます。
マンションの北側には文化ホールやオフィスビルがありますが、北側は1LDK、2LDKと1人世帯〜DINKS向けと考えられ、かつ、普段なら坪単価高くなりがちな狭い部屋が比較的低価格に抑えられていることも魅力的。
いくつかの部屋で表面利回り計算してみましたが、都心よりは高く5%〜6%あたりの部屋も見受けられます。
◼︎北側に野村系マンションが建つ？
北側の土地は野村不動産が権利を持つ土地がありマンション建設の可能性があるかもです。
が、しかし、後発マンションから見たら津田沼ザ・タワーは南側に位置するわけで、一般的に南側を高く売りたいデベからしたら、互いの条件を悪くしない工夫をして建設することでしょう。
◼︎低層階の販売はまだ先
わたし、タワーマンションは好きですが、意外に低層階が好きです。
毎回エレベーターに長時間乗るのは面倒ですし、エントランスなどのウキウキ感は低層階でも味わえますし。
ただ、低層階の販売オープンはまだかなり先とのこと。
そこだけ残念でした。
とまぁ、まだまだ内容スカスカなのは認識していますが、最初から飛ばしすぎても息切れしちゃいますので、こんな感じでゆるゆる進めていこうと思います。
スタートします！
本日よりスタートします。
2018年GWが始まりました。本日よりゆるーく不動産情報を中心としたブログを書いてみることにします。
現在までに２つの不動産を購入してきました。かなーり細かく調べ、色々な人と話し、知識をつけて購入したつもりですので、ブログを通してこれまでの知識の集約や、さらなる知識のアップデート、それを通してもし誰かの不動産購入のお役に立てたら最高です。
数年以内にもう１物件くらい買いたいな、なんて本気で考えているので、意味のある状況提供が今後できるかもしれません。
ゆるーく始めて、ブログ経験を積めたらこのブログももっとより良いデザイン・分かりやすい情報展開を実施していけたらと思いますので、よろしくお願いいたしますー。
